Alquiler vs. Compra: ¿qué me compensa más?
Compara el patrimonio final que tendrías comprando una vivienda frente a seguir alquilando e invirtiendo la diferencia, a lo largo de los años que elijas.
Qué calcula este comparador de alquiler vs. compra
Compara el patrimonio final que tendrías comprando una vivienda frente a seguir alquilando e invertir la diferencia, a lo largo de un horizonte de años que elijas. Es la pregunta que se hace un inquilino que se plantea comprar la vivienda donde vive: ¿me compensa financieramente dar el salto, o me iría mejor invirtiendo el dinero de la entrada y quedándome de alquiler?
La metodología
Ambos escenarios parten del mismo dinero disponible hoy. Comprando, ese dinero se convierte en entrada y gastos de compra, y cada mes se paga la hipoteca más los costes de propiedad; el patrimonio final es el valor de la vivienda revalorizada menos la hipoteca pendiente y los gastos de venta. Alquilando, ese mismo dinero se invierte desde el primer día, y cada mes que el alquiler sale más barato que la cuota de comprar, la diferencia también se invierte; el patrimonio final es el valor de esa cartera.
Patrimonio comprando = Valor vivienda − Hipoteca pendiente − Gastos de ventaUn ejemplo resuelto
Con una vivienda de 200.000 € (10 % de gastos de compra, 20 % de entrada), hipoteca al 3,2 % a 25 años, 150 €/mes de gastos de propiedad y una revalorización del 2 % anual, frente a un alquiler de 800 €/mes (subiendo un 2 % anual) e invirtiendo la diferencia al 5 % anual, a 10 años comprar dejaría un patrimonio de unos 113.549 € frente a 106.020 € alquilando: una diferencia de unos 7.500 € a favor de comprar en este escenario concreto.
Errores comunes al comparar
- Olvidar el coste de oportunidad de la entrada: comparar solo “cuota de hipoteca vs. alquiler” sin tener en cuenta que ese dinero de entrada podría estar invertido sesga la comparación a favor de comprar.
- Sobreestimar la revalorización de la vivienda: a largo plazo, la vivienda en España se ha revalorizado por debajo de la bolsa en términos reales en la mayoría de periodos históricos; usar cifras muy optimistas distorsiona el resultado.
- Ignorar los gastos de venta: vender una vivienda tiene costes (agencia, plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia) que reducen el patrimonio neto final si algún día decides vender.
- Reducirlo todo a números sin considerar tu situación vital: si planeas mudarte de ciudad en pocos años, alquilar suele ser más flexible incluso si el número financiero favorece comprar a largo plazo.
Preguntas frecuentes
¿Esta calculadora es lo mismo que la de rentabilidad de alquiler?
No. La calculadora de rentabilidad de alquiler está pensada para el casero: calcula si comprar una vivienda para alquilarla es una buena inversión. Esta calculadora está pensada para ti como inquilino o comprador: compara si te compensa financieramente comprar la vivienda donde vivirías, o seguir alquilando e invertir la diferencia.
¿Por qué se invierte el dinero que no se gasta en comprar?
Para que la comparación sea justa. Si comprar exige un desembolso inicial (entrada + gastos) que alquilar no exige, ese dinero no desaparece si decides alquilar: puedes invertirlo. Lo mismo con la diferencia mensual entre la cuota de comprar y el alquiler, si el alquiler sale más barato cada mes. Sin este supuesto, la comparación estaría sesgada a favor de comprar.
¿Qué rentabilidad de inversión debería usar como referencia?
Depende de dónde invertirías realmente ese dinero. Una cartera diversificada de fondos indexados a la bolsa mundial ha rentado históricamente en torno al 6-8 % anual a largo plazo (antes de impuestos), mientras que productos más conservadores (cuentas remuneradas, depósitos) rentan bastante menos. Usa una cifra realista según tu perfil de riesgo, no la más optimista.
¿Por qué el resultado puede cambiar mucho según el número de años?
Porque los costes de comprar (impuestos, notaría, gastos de venta) se reparten mejor cuanto más tiempo te quedes en la vivienda, mientras que alquilar no tiene ese coste de entrada/salida. A muy corto plazo, alquilar suele salir mejor por evitar esos gastos fijos; a muy largo plazo, comprar suele beneficiarse más de la revalorización y de dejar de pagar cuando termina la hipoteca.
¿Esta calculadora tiene en cuenta factores no económicos?
No. Solo compara el resultado financiero. Decisiones como la estabilidad de tener vivienda propia, la libertad de movimiento de alquilar, el arraigo a una zona, o la carga psicológica de una hipoteca a 25-30 años son igual de importantes y no se pueden reducir a una cifra. Úsala como un dato más, no como la respuesta completa.