Calculadora de Hipoteca
Calcula la cuota mensual de tu hipoteca a partir del capital, el tipo de interés y el plazo, e incluye comisiones para ver el coste real.
Qué calcula esta calculadora de hipoteca
Esta herramienta calcula la cuota mensual (o con otra periodicidad) de una hipoteca a sistema de amortización francés, el más habitual en España: cuotas de importe constante durante toda la vida del préstamo. A partir del capital solicitado, el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo, obtienes la cuota periódica, el total de intereses que pagarás, y la TAE real una vez se incluyen las comisiones de apertura, estudio o desembolso que hayas indicado. También compara el TIN “de anuncio” con la TAE, que es la cifra que de verdad determina si una hipoteca es más barata que otra.
La fórmula del sistema francés
La cuota periódica se calcula con la fórmula estándar de anualidades:
Cuota = C × i / [1 − (1 + i)−n]Donde C es el capital pendiente, i es el tipo de interés por periodo (el TIN anual dividido entre el número de pagos al año) y n es el número total de cuotas. La TAE se obtiene resolviendo la misma ecuación en sentido inverso, pero usando el importe neto que realmente recibes (el capital menos las comisiones) en vez del capital nominal.
Un ejemplo resuelto
Una hipoteca de 150.000 € a un TIN del 3,2 % a 25 años (300 cuotas mensuales) da una cuota de 727,02 €/mes. A lo largo de toda la vida del préstamo acabarías pagando 218.105,54 € en total, de los que 68.105,54 € son intereses: es decir, pagas un 45 % más que el capital que pediste, solo en concepto de intereses, antes de sumar ninguna comisión.
Errores comunes al comparar hipotecas
- Fijarse solo en el TIN: dos hipotecas con el mismo TIN pueden salir muy distintas si una tiene comisión de apertura y la otra no. Compara siempre por la TAE.
- Olvidar los gastos de la operación: impuestos, notaría, registro y gestoría no están en la cuota, pero suponen un desembolso real que hay que tener ahorrado aparte.
- No revisar el diferencial en una hipoteca variable: un diferencial de Euríbor + 0,5 % y otro de Euríbor + 1,2 % pueden parecer parecidos, pero sobre 300 cuotas la diferencia en intereses totales es muy grande.
- Alargar el plazo sin mirar el coste total: un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero aumenta de forma notable el total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi cuota es más alta al principio en intereses y luego baja?
Porque casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota es siempre la misma, pero la parte que va a intereses (calculada sobre el capital que aún debes) es mayor al principio, cuando debes casi todo el capital. Con los años, debes menos, así que pagas menos intereses y más capital, aunque la cuota no cambie.
¿Es lo mismo el TIN que la TAE?
No. El TIN es el tipo de interés que se aplica sobre el capital pendiente. La TAE añade las comisiones (apertura, estudio) y tiene en cuenta la frecuencia de pago, por lo que refleja mejor el coste real. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas si sus comisiones son diferentes.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija, variable y mixta?
En una hipoteca fija, el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, así que la cuota es siempre la misma. En una variable, el tipo se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) sumando un diferencial al Euríbor, por lo que la cuota sube o baja con el mercado. La mixta combina un periodo inicial a tipo fijo con el resto a variable.
¿Cuánta entrada necesito para pedir una hipoteca?
La mayoría de bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación o compra (lo que sea menor), por lo que necesitas cubrir al menos el 20 % restante con ahorro propio, además de entre un 10 % y un 12 % adicional en gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría).
¿Esta calculadora tiene en cuenta el seguro de hogar o de vida?
No. Calcula únicamente la cuota derivada del capital, el tipo de interés y el plazo, más las comisiones que introduzcas. Los seguros que suele exigir o bonificar el banco (hogar, vida, protección de pagos) no están incluidos y deberías sumarlos aparte a tu presupuesto mensual real.
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