Elegir entre hipoteca fija, variable o mixta es la decisión más consultada de cualquier compra de vivienda. Y la respuesta honesta es que no existe una opción objetivamente mejor: existe un reparto distinto del riesgo de tipos de interés entre tú y el banco.
Entender ese reparto es lo que permite decidir con criterio en lugar de por lo que diga el titular de turno.
Hipoteca fija
El tipo de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. La cuota que pagas el primer mes es la que pagarás el último.
La ventaja es la previsibilidad absoluta: sabes exactamente cuánto vas a pagar en total y puedes planificar treinta años con una cifra cerrada. Si los tipos suben, tú no te enteras.
El coste de esa tranquilidad es que el tipo inicial suele ser más alto que el de una variable en el momento de la contratación. Estás pagando una prima por trasladar el riesgo al banco. Y si los tipos bajan de forma sostenida, te quedas fuera de esa bajada.
Hipoteca variable
El tipo se compone de un índice de referencia, casi siempre el Euríbor a doce meses, más un diferencial fijo pactado en la escritura. Se expresa como «Euríbor + 0,90 %», por ejemplo.
El diferencial no cambia nunca; lo que cambia es el índice. La revisión suele ser anual o semestral, y en cada revisión se recalcula la cuota con el valor del Euríbor en ese momento.
Eso significa que asumes tú el riesgo de tipos. Si el Euríbor sube, tu cuota sube. El periodo de subidas que arrancó en 2022 dejó claro que ese riesgo no es teórico: muchas cuotas se encarecieron de forma muy notable en una sola revisión.
A cambio, el punto de partida suele ser más bajo y te beneficias directamente si el índice baja.
Hipoteca mixta
Combina las dos: un primer tramo a tipo fijo (habitualmente entre 5 y 15 años) y el resto a variable.
La lógica comercial es dar seguridad en los primeros años, que son los que más intereses concentran, y dejar el resto ligado al mercado.
Aquí hay un detalle importante que se comunica poco: al terminar el tramo fijo, el diferencial que se aplica sobre el Euríbor ya está pactado en la escritura desde el principio. No se negocia entonces. Conviene leerlo antes de firmar, porque en algunas ofertas es sensiblemente más alto que el de una variable pura.
Dónde se concentran los intereses
Para valorar cualquiera de las tres opciones hay que entender cómo se reparte el pago en el sistema de amortización francés, que es el habitual en España.
La cuota es constante, pero su composición cambia. Al principio, la mayor parte va a intereses y muy poca a amortizar capital. Con el paso de los años la proporción se invierte.
La consecuencia práctica es que los primeros años son los que más peso tienen en el coste total. Por eso el tipo aplicable en ese tramo inicial importa más que el de los últimos años, y por eso las amortizaciones anticipadas tempranas ahorran mucho más que las tardías.
Las preguntas que ordenan la decisión
Más útiles que cualquier previsión de tipos, que nadie sabe hacer con fiabilidad:
- ¿Cuánto puede subir mi cuota sin que tenga un problema real? Simula la cuota con un Euríbor claramente superior al actual. Si a ese nivel el presupuesto se rompe, la variable te expone más de lo que puedes asumir.
- ¿Cuánto tiempo espero mantener esta hipoteca? Si prevés amortizarla o vender en pocos años, el tramo que realmente vas a pagar es el inicial, y eso cambia el peso de cada opción.
- ¿Cuánto vale para mí la tranquilidad? Es una variable legítima aunque no aparezca en ninguna tabla. Hay quien duerme peor con una cuota que puede moverse, y eso tiene un valor real.
- ¿Qué me exigen a cambio del tipo bonificado? Casi todas las ofertas condicionan el diferencial a contratar seguros, domiciliar nómina o usar tarjetas. Ese coste hay que sumarlo al comparar.
Comparar por TAE, no por tipo nominal
La TAE incorpora el tipo de interés y también las comisiones y determinados gastos asociados, así que permite comparar ofertas con estructuras distintas.
Con todo, en una hipoteca variable la TAE se calcula bajo el supuesto de que el índice se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, cosa que no ocurrirá. Es útil para comparar en el momento de la contratación, no para predecir el coste final.
Y conviene revisar aparte el coste de los productos vinculados: un seguro de hogar impuesto puede ser bastante más caro que uno contratado libremente, y esa diferencia se paga todos los años.