Calculadora de Plusvalía Municipal
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) de vender, donar o heredar un inmueble, comparando el método objetivo y el método real para elegir el más favorable.
Fuente de los datos. Los 21 coeficientes del método objetivo proceden del Real Decreto-ley 8/2023 y se han contrastado uno a uno con la tabla publicada por la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid. Verificado el 19 de agosto de 2026, con la situación normativa actual: el Real Decreto-ley 16/2025 subió estos coeficientes en diciembre de 2025, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026, de modo que vuelven a aplicarse los del RD-ley 8/2023.
Estos son los coeficientes máximos estatales, no necesariamente los tuyos. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores y fija además su propio tipo impositivo dentro del máximo legal del 30 %. El resultado que ves es, por tanto, el techo legal: tu municipio puede cobrarte menos. Confírmalo con tu ayuntamiento antes de una operación real.
Qué calcula esta calculadora de plusvalía municipal
Calcula la cuota del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, que se paga al vender, donar o heredar un inmueble urbano. Calcula los dos métodos que permite la ley desde 2021 (objetivo y real) y te muestra cuál te conviene más, ya que puedes elegir el que dé una cuota más baja.
Las dos fórmulas
Método objetivo
Cuota = Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años) × Tipo impositivoMétodo real
Cuota = (Precio venta − Precio compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total) × Tipo impositivoUn ejemplo resuelto
Una vivienda comprada por 150.000 € y vendida por 220.000 € tras 8 años, con un valor catastral del suelo de 40.000 € sobre un valor catastral total de 100.000 €, y un tipo impositivo municipal del 25 %, da una cuota por el método objetivo de 1.900 €(40.000 € × 0,19 de coeficiente a 8 años × 25 %) frente a 7.000 €por el método real (70.000 € de ganancia × 40 % de peso del suelo × 25 %): en este caso, el método objetivo es mucho más favorable.
Errores comunes al calcular la plusvalía municipal
- No comparar ambos métodos: muchos contribuyentes pagan de más por no calcular el método real, que puede ser más bajo, especialmente en ventas con poca ganancia real.
- Confundir valor catastral con valor de mercado: el cálculo usa siempre el valor catastral (el que figura en el IBI), no el precio de compraventa, salvo en el método real, donde sí se usa el precio real para calcular la ganancia.
- Olvidar que si no hay ganancia real, no se paga: si vendes con pérdidas o al mismo precio, el impuesto no se devenga; aun así, suele ser necesario presentar la declaración para acreditarlo.
- Usar el tipo impositivo de otro municipio: el tipo varía mucho de un ayuntamiento a otro (hasta el máximo legal del 30 %); usar el tipo equivocado distorsiona bastante el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar plusvalía municipal si vendo por menos de lo que compré?
No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021), no se puede exigir este impuesto cuando no existe un incremento real de valor del terreno, es decir, cuando vendes por igual o menos de lo que pagaste. Si ese es tu caso, la cuota es 0 €, aunque formalmente debas presentar la declaración indicando que no hay incremento.
¿Qué método me conviene elegir, el objetivo o el real?
El que te dé una cuota más baja, y tienes derecho a elegirlo. El ayuntamiento está obligado a aceptar el método real si su base imponible resulta inferior a la del método objetivo (la ley lo dice expresamente desde la reforma de 2021). Esta calculadora te muestra ambos resultados para que compares.
¿Por qué el impuesto varía tanto según los años que he tenido la vivienda?
Porque el coeficiente del método objetivo no es lineal: es relativamente alto los primeros años (para desincentivar la compraventa especulativa a corto plazo), baja a un mínimo hacia los 12-15 años, y vuelve a subir para tenencias muy largas (20 años o más). No es un error: así lo ha diseñado el legislador.
¿Dónde encuentro el valor catastral de mi vivienda?
En el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que suele desglosar el valor catastral en valor del suelo y valor de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con tu referencia catastral.
¿Quién paga este impuesto, el comprador o el vendedor?
Con carácter general, el vendedor (transmitente), salvo en donaciones, donde lo paga quien recibe el inmueble (el donatario). En herencias, lo paga cada heredero por su parte correspondiente. El plazo para declararlo suele ser de 30 días hábiles desde la transmisión (o de 6 meses, prorrogables a 1 año, en el caso de herencias).
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