La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más sorpresas desagradables provoca, sobre todo en herencias, porque llega en un momento en el que nadie está pensando en trámites fiscales y tiene plazos cortos.
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y ese nombre largo explica bastante bien qué grava.
Qué grava exactamente
Grava el incremento de valor del suelo urbano, no de la construcción, producido desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite.
Eso significa que se fija en el terreno sobre el que está edificado, no en el edificio. Es un impuesto municipal, así que lo gestiona y lo cobra el ayuntamiento, y cada uno aplica sus propios coeficientes y bonificaciones dentro de los límites que fija la ley estatal.
Se devenga en cualquier transmisión: compraventa, herencia o donación.
Quién lo paga
Depende del tipo de transmisión, y esta es la parte que conviene tener clara antes de firmar nada:
- En una compraventa, lo paga el vendedor, que es quien obtiene el incremento de valor.
- En una herencia, lo paga el heredero que recibe el inmueble.
- En una donación, lo paga quien recibe la donación.
En herencias es donde más sorprende: acabas de recibir un inmueble y descubres que, además del Impuesto de Sucesiones, hay que abonar la plusvalía municipal, y con un plazo corto.
La sentencia de 2021 que cambió el cálculo
Durante años el impuesto se calculaba con una fórmula objetiva basada en el valor catastral del suelo y en los años transcurridos, con independencia de que hubiera existido o no un incremento real de valor.
El sistema producía situaciones difíciles de justificar: gente que vendía con pérdidas y aun así tenía que pagar. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales determinados preceptos que regulaban ese método de cálculo, y a raíz de ello se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el impuesto.
El resultado es el sistema actual, con dos métodos entre los que el contribuyente puede elegir.
Los dos métodos de cálculo
Puedes calcular la base imponible por cualquiera de estas vías y aplicar la que te resulte más favorable:
- Método objetivo. Se aplica al valor catastral del suelo un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la adquisición. Esos coeficientes máximos se actualizan periódicamente y cada ayuntamiento puede fijar los suyos por debajo del tope legal.
- Método real. Se calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y se aplica sobre ella la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total.
La posibilidad de elegir es la clave práctica de la reforma: en transmisiones con poca ganancia real, el método real suele salir bastante más barato. Merece la pena calcular ambos antes de autoliquidar, porque la diferencia puede ser de miles de euros.
Si vendes con pérdidas, no se paga
Este es el cambio más importante de la reforma. Si no ha existido incremento de valor del terreno, no se produce el hecho imponible y no hay que pagar el impuesto.
La carga de acreditarlo recae en el contribuyente: hay que aportar las escrituras de adquisición y de transmisión que demuestren que el valor no ha aumentado.
Conviene saber que la ausencia de incremento no siempre exime de presentar la declaración. Muchos ayuntamientos exigen igualmente comunicar la transmisión aunque el resultado sea cero, así que conviene comprobar el procedimiento concreto del municipio.
Plazos, que son cortos
Los plazos para presentar la declaración o autoliquidación son ajustados y el incumplimiento genera recargos:
- En transmisiones entre vivos, como una compraventa o una donación: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
- En transmisiones por causa de muerte: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables por otros 6 si se solicita dentro de plazo.
Además, muchos ayuntamientos contemplan bonificaciones en herencias cuando el inmueble era la vivienda habitual del causante y lo heredan cónyuge o descendientes. Suelen ser bonificaciones muy sustanciales, pero hay que solicitarlas expresamente y dentro de plazo: no se aplican de oficio.