Calculadora de Impuestos por Vender una Vivienda

No, y en una venta con beneficio se pagan las dos. La plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra tu ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo urbano; se paga en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Esto es el IRPF estatal sobre la ganancia patrimonial real, que se declara en la renta del año siguiente. Además, la plusvalía municipal que pagas es un gasto de la venta y por tanto reduce la ganancia sujeta a IRPF.

Todos los inherentes a aquella adquisición: el ITP (o el IVA más AJD si era obra nueva), la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría. Y las inversiones y mejoras posteriores. Es el apartado que más dinero deja sobre la mesa, porque mucha gente solo recuerda el precio de escritura. Busca las facturas: 20.000 € de gastos de compra pueden ser 4.200 € menos de impuesto.

Solo si amplía la superficie, la habitabilidad o la vida útil del inmueble: cerrar una terraza, añadir una habitación, instalar un ascensor donde no lo había. Pintar, cambiar la caldera, sustituir ventanas por otras equivalentes o reformar un baño se consideran conservación y reparación, y Hacienda no permite sumarlos al valor de adquisición. La frontera es discutible en casos concretos, así que guarda facturas y licencias de obra.

Si vendes tu vivienda habitual, no. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir. La misma exención alcanza a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Ojo: solo la vivienda habitual. Un segundo inmueble tributa igual que a cualquier otra edad.

El importe total obtenido, no solo la ganancia. Y si la vivienda vendida tenía hipoteca, ese importe se minora en el principal pendiente de amortizar en el momento de la venta (art. 41.1 del Reglamento del IRPF). Si reinviertes menos, la exención es proporcional: reinvertir el 60 % del importe obtenido deja exento el 60 % de la ganancia. Tienes dos años desde la venta, y también vale una vivienda que hayas comprado en los dos años anteriores.

La que ha sido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, habitada de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a comprarla (art. 41 bis del Reglamento del IRPF). El plazo de tres años decae si hay circunstancias que exijan el cambio de domicilio: matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo, entre otras.

No pagas nada por esa venta y además generas una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias de la base del ahorro del mismo ejercicio. Si aún sobra, puedes compensar contra los rendimientos del capital mobiliario con el límite del 25 %, y el resto se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. Declararla es importante aunque no salga a pagar: si no la declaras, pierdes el derecho a compensarla.

Sí, y a tu favor. Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria 9ª, que reducen la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Hay un límite conjunto: solo aplican mientras la suma del valor de transmisión de todos tus elementos con derecho a abatimiento desde 2015 no supere los 400.000 €. Esta calculadora no los aplica porque necesitaría conocer ese acumulado personal.