Vender una vivienda con beneficio dispara dos impuestos distintos, y confundirlos es el error más común. Uno lo cobra Hacienda y otro tu ayuntamiento; uno se declara al año siguiente y otro en 30 días hábiles; uno grava tu ganancia real y otro el valor del suelo.
Y hay una tercera pieza que casi nadie tiene en cuenta: la plusvalía municipal que pagas es un gasto de la venta, así que reduce la ganancia sujeta a IRPF. Los dos impuestos no son independientes.
El IRPF sobre la ganancia patrimonial
Es el importante en euros. Grava la diferencia entre lo que recibes y lo que en su día te costó, y tributa en la base del ahorro con la escala del 19 % al 30 %.
La cuenta no es «precio de venta menos precio de compra». Es esta:
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos e impuestos de la venta que asumes tú (inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, notaría en la parte que te toque).
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA más AJD, notaría, registro, gestoría), más las inversiones y mejoras posteriores, menos las amortizaciones que te dedujiste si estuvo alquilada.
- Ganancia: la diferencia entre ambos.
El apartado del valor de adquisición es donde más dinero se deja sobre la mesa. Mucha gente declara solo el precio de escritura y olvida los 15.000 o 20.000 € que pagó en impuestos y notaría hace veinte años. A un tipo del 21 %, olvidar 20.000 € de gastos son 4.200 € de impuesto de más.
Merece la pena buscar esas facturas antes de hacer la declaración, aunque estén en una caja del trastero.
Qué cuenta como mejora y qué no
La distinción es relevante y no siempre evidente. Solo suman al valor de adquisición las inversiones y mejoras: lo que amplía la superficie, la habitabilidad o la vida útil del inmueble.
Cerrar una terraza, añadir una habitación o instalar un ascensor donde no lo había son mejoras. Pintar, cambiar la caldera, sustituir ventanas por otras equivalentes o reformar un baño se consideran conservación y reparación, y no computan.
La frontera es discutible en casos concretos —una reforma integral puede tener partidas de ambos tipos—, así que guarda facturas desglosadas y las licencias de obra.
Las dos exenciones que dejan el IRPF a cero
Ambas exigen que se trate de tu vivienda habitual, entendida como aquella en la que has residido de forma continuada al menos tres años, habitada de manera efectiva en los doce meses siguientes a comprarla (art. 41 bis del Reglamento del IRPF). El plazo de tres años decae si hubo circunstancias que exigieran el cambio de domicilio: matrimonio, separación, traslado laboral o cambio de empleo, entre otras.
Cumplido ese requisito, hay dos vías:
- Mayores de 65 años. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta al 100 % la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años, sin límite de importe y sin necesidad de reinvertir. La misma exención alcanza a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Reinversión en otra vivienda habitual. El artículo 38.1 exime la ganancia si reinviertes el importe total obtenido en otra vivienda habitual. Tienes dos años desde la venta, y también vale una vivienda comprada en los dos años anteriores.
La trampa de la reinversión: hay que reinvertir el importe, no la ganancia
Es la confusión que más liquidaciones paralelas genera. Si vendes por 300.000 € una casa que te costó 200.000 €, la ganancia son 100.000 € pero el importe obtenido son 300.000 €. Para que la exención sea total hay que reinvertir los 300.000, no los 100.000.
Si reinviertes menos, la exención es proporcional: reinvertir el 60 % del importe obtenido deja exento el 60 % de la ganancia.
Hay un matiz importante y favorable. Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe total obtenido se minora en el principal pendiente de amortizar en el momento de la venta (art. 41.1 del Reglamento). Es lo que evita que quien vende con una hipoteca grande viva quede obligado a reinvertir un dinero que nunca llegó a tener.
Y si aún no has reinvertido cuando presentas la declaración, debes hacer constar tu intención de reinvertir en ese mismo modelo.
La plusvalía municipal, el otro impuesto
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo cobra tu ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo, no del inmueble completo. Tiene su propio método de cálculo, sus propios plazos —normalmente 30 días hábiles desde la venta— y desde la reforma de 2021 permite elegir entre el método objetivo y el real, aplicando el más favorable.
Si vendes con pérdida real de valor del suelo, no hay plusvalía municipal que pagar. Está tratado en detalle en el artículo específico de este blog y en su calculadora.
Si vendes con pérdidas, declárala igualmente
No pagas IRPF, evidentemente, pero generas una pérdida patrimonial aprovechable: puedes compensarla con otras ganancias de la base del ahorro del mismo ejercicio y, si aún sobra, con rendimientos del capital mobiliario dentro de los límites que fija la ley. Lo que quede se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes.
Si no la declaras, pierdes el derecho a compensarla. Es dinero que se tira por no rellenar una casilla.
Un caso especial: comprado antes de 1995
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria 9ª, que reducen la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006.
Tienen un límite conjunto: solo aplican mientras la suma del valor de transmisión de todos tus elementos con derecho a abatimiento transmitidos desde el 1 de enero de 2015 no supere los 400.000 €. Como ese acumulado es personal e histórico, ninguna calculadora puede aplicarlo por ti. Si compraste antes de esa fecha, consúltalo con un asesor.