Te llega una paga extra, una indemnización o simplemente has conseguido ahorrar un poco más de lo previsto, y aparece la pregunta: ¿lo meto en la hipoteca?
La respuesta depende de tres cosas: cuánto te ahorras realmente, qué comisión te van a cobrar y qué otra cosa podrías hacer con ese dinero. Vamos por orden.
Reducir cuota o reducir plazo
Al amortizar capital puedes elegir entre dos opciones, y la diferencia en ahorro es muy grande.
Reducir cuota mantiene la fecha final del préstamo y baja lo que pagas cada mes. Te da alivio inmediato en el presupuesto mensual.
Reducir plazo mantiene la cuota igual y acorta la vida del préstamo. No notas nada en el día a día, pero dejas de pagar intereses durante todos los meses que has eliminado del final.
Reducir plazo ahorra sensiblemente más intereses que reducir cuota, con la misma aportación. La razón es sencilla: los intereses se pagan sobre el capital pendiente y durante el tiempo que dure la deuda. Al acortar el plazo eliminas meses enteros de intereses; al bajar la cuota, sigues pagando durante los mismos años.
Dicho esto, reducir cuota no es una mala decisión si lo que necesitas es margen mensual. Simplemente conviene saber que se paga por esa flexibilidad.
El momento importa muchísimo
En el sistema francés, que es el habitual en España, la cuota es constante pero su composición cambia con el tiempo: al principio casi todo son intereses y muy poco capital; al final, al revés.
Eso tiene una consecuencia directa: amortizar pronto ahorra muchísimo más que amortizar tarde.
Si amortizas en el año 3 de una hipoteca a 30 años, eliminas capital que iba a generar intereses durante 27 años más. Si amortizas en el año 25, ese mismo capital solo iba a generar intereses durante 5 años.
La misma aportación puede ahorrar varias veces más en el primer caso que en el segundo. Por eso, si vas a amortizar, cuanto antes mejor.
Las comisiones están limitadas por ley
Esta es una buena noticia que mucha gente desconoce. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario puso límites claros a lo que puede cobrarte el banco por amortizar anticipadamente una hipoteca:
- En hipotecas a tipo variable, la comisión no puede superar el 0,25 % durante los tres primeros años, o bien el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo que se haya pactado. Solo puede aplicarse una de las dos modalidades.
- En hipotecas a tipo fijo, el límite es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces.
- En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera que la amortización cause al prestamista. Si no hay pérdida, no hay comisión.
En préstamos al consumo, la normativa de crédito al consumo establece sus propios límites, con porcentajes distintos según el tiempo que reste hasta el vencimiento.
Lo importante en cualquier caso: pide por escrito el cálculo exacto de la comisión antes de amortizar, y compáralo con el ahorro en intereses que vas a obtener. Si la comisión se come una parte grande del ahorro, la operación pierde sentido.
La comparación que hay que hacer
Amortizar equivale a obtener una rentabilidad segura igual al tipo de interés de tu préstamo, libre de impuestos. Si tu hipoteca está al 3,5 %, amortizar es como conseguir un 3,5 % garantizado.
La pregunta correcta es entonces: ¿puedo obtener más de ese 3,5 %, con seguridad y después de impuestos, haciendo otra cosa con ese dinero?
Con tipos de interés de préstamo altos, amortizar suele ser difícil de batir. Con tipos muy bajos, la comparación se complica y hay alternativas razonables.
Ojo con un matiz fiscal: la rentabilidad de una inversión tributa en la base del ahorro, mientras que el ahorro por amortizar no tributa. Para comparar honestamente hay que usar la rentabilidad neta de impuestos de la alternativa, no la bruta.
Cuándo no compensa amortizar
Hay situaciones bastante claras en las que conviene no hacerlo:
- Si te deja sin fondo de emergencia. El dinero metido en la hipoteca no se puede recuperar si mañana te quedas sin trabajo. Amortizar hasta el último euro y tener que recurrir después a un préstamo personal caro es un mal negocio.
- Si tienes otras deudas más caras. Amortizar una hipoteca al 3 % mientras arrastras una tarjeta al 20 % es empezar la casa por el tejado.
- Si tienes derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual. Quienes adquirieron su vivienda antes de 2013 pueden conservar ese derecho en el régimen transitorio, y eso cambia bastante el cálculo. Conviene comprobarlo antes.
- Si la comisión aplicable absorbe buena parte del ahorro previsto.
Cómo hacerlo bien
Cuatro pasos que evitan sorpresas:
- Pide a tu entidad el cuadro de amortización actualizado y el cálculo de la comisión aplicable.
- Decide explícitamente si quieres reducir plazo o cuota, y déjalo por escrito. Algunas entidades aplican una por defecto si no lo indicas.
- Compara el ahorro en intereses con la comisión antes de ejecutar.
- Comprueba que después sigues teniendo un colchón de liquidez suficiente.