La cifra que todo el mundo repite es el 20 %. Y es la que hace que mucha gente calcule mal su objetivo de ahorro durante años.
El 20 % es solo la parte del precio que el banco no financia. Encima hay que sumar los gastos e impuestos de la compraventa, que corren por cuenta del comprador y no se pueden incluir en la hipoteca. La cifra realista se acerca bastante más al 30 %.
Por qué el banco solo financia el 80 %
La práctica habitual en España es conceder hasta el 80 % del menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación.
Ese matiz del «menor de los dos» es importante y coge por sorpresa a mucha gente. Si compras un piso por 200.000 € pero la tasación lo valora en 180.000 €, el banco financia el 80 % de 180.000 €, es decir 144.000 €. Tú tendrías que aportar 56.000 € en lugar de los 40.000 € que esperabas.
Por eso, cuando una tasación sale por debajo del precio pactado, la operación puede caerse aunque tu situación financiera sea impecable.
Los gastos que hay que sumar al 20 %
Aquí está la partida que descuadra los planes. Sobre una vivienda de segunda mano, los gastos rondan el 10-12 % del precio, con una variación importante según la comunidad autónoma:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en vivienda de segunda mano. Es el gasto más grande con diferencia y lo fija cada comunidad autónoma, con tipos que se mueven en una horquilla amplia. Muchas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o compra de vivienda habitual, así que conviene mirar el caso concreto.
- IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD), si la vivienda es de obra nueva. En ese caso no hay ITP: se paga IVA al tipo aplicable a vivienda más el AJD que fije la comunidad.
- Notaría, registro de la propiedad y gestoría de la compraventa.
- Tasación de la vivienda, necesaria para que el banco valore el inmueble.
Qué cambió en 2019 con los gastos de la hipoteca
Conviene separar dos cosas que suelen mezclarse: los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el prestamista asume los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura de préstamo, inscripción registral y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondiente al préstamo.
Al prestatario le corresponde la tasación y, en su caso, las copias de la escritura que solicite. Esto abarató de forma apreciable la parte hipotecaria, pero no tocó los gastos de la compraventa en sí, que siguen siendo del comprador.
La cuenta completa, con números
Vivienda de segunda mano de 200.000 €, en una comunidad con un ITP del 8 %:
- Entrada (20 % del precio): 40.000 €
- ITP (8 %): 16.000 €
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: en torno a 1.500-2.500 €
- Tasación: entre 300 y 600 €
- Total aproximado a aportar: unos 58.000-59.000 €
Casi 59.000 €, no 40.000 €. La diferencia son 19.000 €, que a un ritmo de ahorro de 700 € al mes suponen más de dos años adicionales. Ese es el desfase que provoca calcular solo con el 20 %.
La partida que casi nadie presupuesta
Hay un tercer bloque de gastos que no aparece en ninguna calculadora y que llega justo después de firmar, cuando el colchón está en mínimos:
- Mudanza, y a menudo un mes de solapamiento entre el alquiler antiguo y la vivienda nueva.
- Reforma o arreglos mínimos. En vivienda de segunda mano es raro que no haya que tocar nada.
- Electrodomésticos y mobiliario básico.
- Alta de suministros y seguro de hogar, que el banco exigirá contratado.
Llegar a la firma con el ahorro exactamente justo es una situación incómoda: te deja sin colchón de emergencia justo cuando acabas de asumir la deuda más grande de tu vida. Es mucho más sensato incluir esta partida en el objetivo desde el principio.
Sobre las hipotecas al 100 %
Existen, pero conviene saber en qué condiciones. Suelen aparecer en tres contextos: viviendas procedentes del propio banco, compradores con avalista o con garantía adicional, y algunos programas públicos de aval para jóvenes.
En los tres casos, financiar más implica pagar más intereses durante más tiempo y partir con un margen menor si el valor de la vivienda cae. No es una decisión neutra: es asumir más riesgo a cambio de comprar antes.