La regla que circula es «necesitas el 20 % de entrada más un 10 % de gastos». La segunda mitad es la que más se subestima, porque no es un porcentaje único: depende de si la vivienda es nueva o usada y de en qué comunidad autónoma esté.
Y desde 2019 hay una novedad que mucha gente sigue sin conocer: buena parte de los gastos de la hipoteca ya no los paga el comprador.
Primero: el impuesto, que es casi todo
De los gastos de compra, el impuesto se lleva entre el 70 % y el 85 %. Cuál te toca depende de una sola cosa: si compras a un promotor o a un particular.
- Vivienda nueva (primera transmisión, la vende el promotor): IVA al 10 %, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa. El 10 % incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente.
- Vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública vendida por su promotor: IVA al tipo superreducido del 4 %.
- Vivienda usada (segunda o ulterior transmisión): Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo aprueba cada Comunidad Autónoma. Si una comunidad no aprobara tipo propio, la ley estatal fija un 6 % supletorio, pero en la práctica todas lo han fijado y los tipos vigentes se mueven en una horquilla bastante más amplia.
Este es el punto donde no tiene sentido dar una cifra cerrada: los tipos de ITP y de AJD los fija cada comunidad y se revisan con frecuencia, y además casi todas tienen tipos reducidos por edad, por familia numerosa, por discapacidad o por comprar en municipios despoblados. Consulta el tipo vigente en la web de la hacienda autonómica de tu comunidad antes de hacer números.
Segundo: notaría, registro y gestoría
Son gastos menores en comparación con el impuesto, pero suman.
- Notaría de la compraventa. Los aranceles notariales están regulados y dependen del precio de la vivienda. Suelen moverse entre unos cientos y unos pocos miles de euros.
- Registro de la propiedad de la compraventa. También arancelado y en función del valor. Es lo que convierte tu escritura en oponible frente a terceros.
- Gestoría de la compraventa. No es obligatoria, pero es habitual: se ocupa de liquidar el impuesto y de inscribir. Su precio es libre.
- Tasación. Si hay hipoteca, el banco necesita una tasación oficial del inmueble.
Tercero: quién paga los gastos de la hipoteca
Aquí está el cambio que muchos compradores desconocen. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario reparte los gastos de la hipoteca de forma imperativa en su artículo 14.1.e):
- La tasación del inmueble corresponde al prestatario, es decir, a ti.
- La gestoría corresponde al prestamista, es decir, al banco.
- Los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario los asume el prestamista; las copias, quien las solicite.
- La inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponde al prestamista.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el prestamista: desde el Real Decreto-ley 17/2018, el artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD considera sujeto pasivo al prestamista cuando se trata de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.
Ojo con la confusión frecuente: son dos escrituras distintas. La de compraventa y la de préstamo hipotecario. El reparto anterior se refiere a la segunda. Los gastos e impuestos de la compraventa siguen siendo del comprador.
Cuánto hay que tener ahorrado, en la práctica
Sumando entrada y gastos, la referencia habitual es tener ahorrado entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda si el banco financia el 80 %.
Ese margen no se cubre con la hipoteca: los bancos financian sobre el menor valor entre precio de compra y tasación, y los impuestos y gastos quedan fuera. Es la razón por la que muchas operaciones se caen en el último momento: la hipoteca estaba concedida, pero faltaban 15.000 € de impuestos.
Los gastos que llegan después
Y que casi nunca aparecen en la cuenta inicial:
- El IBI del año siguiente, que se devenga el 1 de enero. En el año de la compra suele pactarse un prorrateo en la escritura; conviene dejarlo por escrito.
- La cuota de la comunidad de propietarios y las derramas pendientes. Antes de firmar, pide el certificado de estar al corriente y el acta de la última junta.
- El seguro de hogar, que el banco exigirá si hay hipoteca, aunque no está obligado a que sea el suyo.
- El alta de suministros y, con frecuencia, una reforma mínima. Presupuestar cero para esto es un error clásico.
Una recomendación final: guarda todas las facturas de la compra en un sitio del que te acuerdes. El día que vendas, esos gastos suman al valor de adquisición y reducen la ganancia sujeta a IRPF. Veinte años después, esa carpeta puede valer varios miles de euros.