Cuando un anuncio o un comercial te dice que un piso «renta un 7 %», casi siempre está hablando de rentabilidad bruta. Y la bruta es una cifra que ningún propietario llega a cobrar.
La diferencia entre ambas no es cosmética: puede reducir la rentabilidad a la mitad.
La rentabilidad bruta
Es el cálculo más sencillo: renta anual dividida entre el precio de compra, en porcentaje.
Un piso de 150.000 € alquilado por 750 € al mes genera 9.000 € al año. La rentabilidad bruta es 9.000 ÷ 150.000 = 6 %.
Sirve para dos cosas: comparar rápidamente varias oportunidades entre sí y descartar las que ni siquiera de partida tienen sentido. Para cualquier otra cosa se queda muy corta, porque ignora todos los gastos y también los impuestos.
Todo lo que hay que restar
Estos son los gastos que separan la rentabilidad bruta de la que acaba en tu cuenta:
- IBI, que paga el propietario.
- Gastos de comunidad, salvo pacto en contrario, y las derramas extraordinarias que puedan aprobarse.
- Seguro del hogar y, si lo contratas, seguro de impago de rentas.
- Mantenimiento y reparaciones. Las averías estructurales y los electrodomésticos suelen corresponder al propietario.
- Periodos sin inquilino. Es el gasto invisible: un mes vacío al año se lleva más de un 8 % de los ingresos anuales.
- Comisión de la agencia, si delegas la gestión.
- Tasa de basuras y otros tributos locales, según el municipio.
- IRPF sobre el rendimiento neto obtenido.
El cálculo completo, con el mismo piso
Volvamos al piso de 150.000 € que renta 9.000 € brutos anuales. Supongamos estos gastos:
- IBI: 450 €
- Comunidad: 900 €
- Seguro: 250 €
- Mantenimiento y averías (media anual prudente): 700 €
- Un mes sin inquilino: 750 €
- Total de gastos: 3.050 €
El rendimiento neto antes de impuestos es de 9.000 − 3.050 = 5.950 €. Sobre los 150.000 € de precio, la rentabilidad neta es del 3,97 %, no del 6 %.
Y aún falta el IRPF. Los rendimientos del alquiler tributan en la base general, con la particularidad de que la normativa permite deducir los gastos necesarios y aplicar una reducción cuando se trata de arrendamiento de vivienda habitual. Esa reducción fue modificada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que introdujo porcentajes distintos según el caso, así que conviene comprobar el régimen aplicable a tu contrato concreto.
La rentabilidad sobre el capital invertido
Hay una tercera medida que suele ser la más relevante si compras con hipoteca, porque mide el rendimiento sobre el dinero que realmente has puesto tú.
Si de esos 150.000 € financias 120.000 € y aportas 30.000 € más unos 15.000 € de gastos, tu capital invertido es de 45.000 €, no de 150.000 €.
La rentabilidad sobre capital invertido compara el flujo de caja anual que te queda —después de gastos y después de pagar la hipoteca— con esos 45.000 €. El resultado puede ser mayor que la rentabilidad neta, porque la deuda amplifica el rendimiento sobre tu aportación.
Conviene recordar que ese apalancamiento funciona en ambos sentidos: amplifica también las pérdidas si el inmueble se deprecia o si pasas meses sin inquilino con la cuota corriendo.
Los riesgos que no salen en el porcentaje
Ninguna rentabilidad, por bien calculada que esté, refleja estos factores:
- Impago. Un procedimiento de desahucio puede alargarse considerablemente, con la cuota y los gastos corriendo mientras tanto.
- Desperfectos que superen la fianza.
- Cambios normativos. La regulación del alquiler ha cambiado varias veces en los últimos años, incluidas limitaciones de renta en zonas declaradas tensionadas.
- Iliquidez. Vender un inmueble lleva meses, y no puedes vender solo una parte si necesitas liquidez.
- Concentración. Un único inmueble en una única ciudad es, por definición, una cartera sin diversificar.
Nada de esto convierte el alquiler en mala inversión: es una de las más extendidas en España por buenas razones. Pero la comparación con otras alternativas solo es honesta si se hace con la rentabilidad neta, después de impuestos y con los riesgos sobre la mesa, no con el titular del anuncio.