Un piso anunciado con un «7 % de rentabilidad» parece una decisión sencilla. Pero un inmueble no es una cifra: es un desembolso grande hoy, una serie de cobros irregulares durante años y una venta incierta al final.
Vamos a analizar uno completo, con todos los números, y a ver qué queda de ese 7 % cuando se mira bien.
El caso
Un piso de 150.000 € que se alquilaría por 750 € al mes, comprado con hipoteca. Horizonte de análisis: diez años, tras los cuales se vende.
- Entrada del 20 %: 30.000 €.
- Gastos de compraventa (impuesto de transmisiones, notaría, registro, gestoría y tasación): en torno a 16.500 €.
- Desembolso inicial real: unos 46.500 €. Este es el momento cero, no los 150.000 € del anuncio.
Los flujos anuales, uno por uno
Aquí es donde el 7 % del anuncio empieza a encogerse. El alquiler bruto anual son 9.000 €, y de ahí hay que ir restando:
- IBI, comunidad y seguro: partidas fijas que paga el propietario todos los años.
- Mantenimiento y averías: no ocurren cada año, pero ocurren. Ignorarlas es el error clásico.
- Periodos sin inquilino: un solo mes vacío al año se lleva más de un 8 % de los ingresos.
- La cuota de la hipoteca, que consume una parte importante del flujo durante todo el periodo.
- El IRPF sobre el rendimiento neto obtenido.
Lo que queda tras todo eso es el flujo de caja real de cada año, y suele ser una fracción bastante modesta de los 9.000 € iniciales. En muchos casos es cercano a cero o incluso negativo los primeros años, porque la cuota pesa mucho al principio.
El año diez lo decide casi todo
Este es el punto que conviene entender antes de fiarse de ningún análisis inmobiliario.
En el último año, además del alquiler, entra el flujo de la venta: el precio obtenido menos el capital que quede pendiente de hipoteca, menos los gastos de venta y la tributación de la ganancia patrimonial.
Ese flujo suele ser, con diferencia, el mayor de toda la serie. Y también el más incierto de todos, porque depende de a qué precio consigas vender dentro de diez años.
La consecuencia práctica es incómoda: el resultado del análisis está dominado por el dato que peor conoces. Cualquiera puede hacer que un piso parezca una gran inversión simplemente asumiendo una revalorización generosa.
La prueba que separa un análisis serio de uno interesado
Hay una comprobación que resuelve el problema anterior y que cuesta treinta segundos: repite el cálculo asumiendo que la vivienda se vende dentro de diez años exactamente al mismo precio al que la compraste.
Si con revalorización cero el resultado sigue siendo positivo, la operación se sostiene por los alquileres, que es la parte que sí controlas. Si solo funciona cuando asumes que el piso sube, no estás invirtiendo en un alquiler: estás apostando por el precio de la vivienda y usando el alquiler para aguantar mientras tanto.
Ambas cosas son decisiones legítimas. Pero son decisiones muy distintas, y conviene saber cuál estás tomando.
Por qué el VAN dice más que el porcentaje del anuncio
La rentabilidad que aparece en los portales suele ser la bruta: alquiler anual entre precio de compra. No descuenta gastos, ni impuestos, ni meses vacíos, ni el coste de la financiación, ni tiene en cuenta que un euro de dentro de diez años vale menos que uno de hoy.
El VAN incorpora todo eso en un único número expresado en euros de hoy. Y la TIR te da la rentabilidad anual equivalente de la operación completa, que puedes comparar directamente con lo que te rentaría cualquier otra alternativa.
Es frecuente que un piso anunciado al 7 % bruto arroje una TIR bastante menor una vez descontado todo, y también es frecuente lo contrario: que el apalancamiento de la hipoteca dispare la rentabilidad sobre el capital que realmente pusiste. Ninguna de las dos cosas se ve en el porcentaje del anuncio.
Lo que ningún número recoge
Antes de decidir con el resultado en la mano, conviene tener presente lo que el modelo no captura:
- El riesgo de impago y la duración de un procedimiento de desahucio, con la cuota corriendo mientras tanto.
- La iliquidez: no puedes vender solo una parte si necesitas dinero, y una venta lleva meses.
- Los cambios normativos, que en el arrendamiento han sido frecuentes en los últimos años.
- El tiempo y la gestión que consume, que tiene un valor aunque no aparezca en la hoja de cálculo.
- La concentración: un único inmueble en una única ciudad es, por definición, una cartera sin diversificar.