Antes de enamorarte de un piso conviene saber hasta dónde llega tu capacidad real de endeudamiento. Y la buena noticia es que el criterio principal que usan los bancos es bastante transparente y puedes aplicarlo tú mismo en dos minutos.
La regla del 30-35 %
El criterio más extendido es que la suma de todas tus cuotas mensuales de deuda no supere entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos mensuales.
Fíjate en dos matices que cambian mucho el resultado. Primero: es sobre ingresos netos, no brutos. Segundo, y más importante: computa todas tus deudas, no solo la hipoteca. El préstamo del coche, la financiación del sofá y el crédito al consumo entran en el cálculo.
Ese porcentaje no es un capricho: el Banco de España señala el esfuerzo financiero de los hogares como uno de los indicadores de riesgo, y las entidades lo vigilan tanto por prudencia propia como por supervisión.
El cálculo, con números
Una pareja con ingresos netos conjuntos de 3.400 € al mes:
- Límite al 35 %: 1.190 € mensuales para todas las deudas.
- Ya pagan 250 € del préstamo del coche.
- Margen disponible para la hipoteca: 940 € al mes.
Con ese margen, y suponiendo un plazo de 30 años y un tipo de interés determinado, se puede despejar cuál es el capital máximo que soporta esa cuota. Añadiendo la entrada y los gastos que puedan aportar, sale el precio máximo de vivienda al que pueden aspirar.
El ejercicio interesante es hacerlo al revés de como se suele hacer: en lugar de buscar piso y ver si encaja, calcular primero el techo y buscar dentro de él.
El plazo estira la cuota, pero tiene límites
Alargar el plazo baja la cuota mensual y por tanto sube el importe que puedes pedir. Pero hay tres frenos:
- Los bancos suelen limitar el plazo máximo, y además exigen que la hipoteca esté amortizada antes de una edad determinada. Si tienes 45 años, es difícil conseguir 35 años de plazo.
- Cada año adicional de plazo aporta cada vez menos rebaja en la cuota. Pasar de 20 a 25 años se nota bastante; de 35 a 40, mucho menos.
- El coste total crece de forma notable. Alargar el plazo abarata el mes y encarece la operación completa, a veces en decenas de miles de euros.
Lo que el banco mira además de la nómina
La capacidad de pago es necesaria pero no suficiente. Estos factores pesan tanto como el importe de tus ingresos:
- Estabilidad laboral. Un contrato indefinido con antigüedad vale más que un salario mayor con contrato temporal. Para autónomos, lo habitual es que pidan varios ejercicios de declaraciones.
- Historial crediticio. Figurar en un fichero de morosidad como ASNEF puede bloquear la operación por sí solo, incluso por un importe pequeño y antiguo.
- Ahorro aportado. Aportar más del 20 % reduce el riesgo del banco y mejora bastante las condiciones que te ofrecen.
- Edad. Determina el plazo máximo disponible y, con él, la cuota mínima alcanzable.
- Otros titulares. Sumar ingresos de dos personas amplía la capacidad, pero también vincula a ambas a la deuda de forma solidaria.
La diferencia entre lo que te conceden y lo que te conviene
Este es el punto que conviene tener claro antes de sentarse con el banco: que te aprueben una cantidad no significa que sea prudente pedirla.
El límite del 35 % está calculado sobre tu situación actual, con tus ingresos actuales y tus gastos actuales. No contempla que puedas tener un hijo, cambiar de trabajo, afrontar una reforma o que suba tu cuota si la hipoteca es variable.
Una forma sensata de comprobarlo es simular la cuota con un tipo de interés claramente superior al que te ofrecen y ver si el presupuesto aguanta. Si a un punto o dos por encima el número deja de funcionar, el margen es demasiado estrecho para una deuda de treinta años.
Antes de pedir la hipoteca
Tres movimientos que mejoran de forma clara tus condiciones y que dependen solo de ti:
- Cancelar los préstamos pequeños que estén activos. Cada cuota que eliminas libera margen directamente en el cálculo del 35 %.
- No pedir financiación nueva en los meses previos. Un crédito reciente reduce tu capacidad justo cuando la estás midiendo.
- Pedir oferta a varias entidades. La normativa obliga al prestamista a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las condiciones, lo que permite comparar ofertas con la misma estructura.