Saber que te conviene mejorar tu hipoteca es la parte fácil. La difícil es el proceso: a quién escribir, qué pedir, en qué orden y cuánto va a tardar.
Este es el recorrido completo, y tiene una particularidad que conviene conocer desde el principio: la mayoría de las mejoras se consiguen sin llegar a cambiar de entidad.
Paso 0: reunir tus propios datos
Antes de hablar con nadie necesitas cuatro cifras que están en tu escritura y en tu última liquidación:
- Capital pendiente exacto, no el importe original del préstamo.
- Años que te quedan.
- Tu tipo actual, y si es fijo, variable o mixto. Si es variable, tu diferencial.
- La comisión que te aplicaría tu banco por amortización anticipada o subrogación, según tu escritura.
Ese cuarto dato es el que más gente desconoce y el que más condiciona la operación. Pídelo por escrito a tu entidad: están obligadas a informarte y tenerlo en un correo te sirve después.
Paso 1: conseguir una oferta real de otra entidad
Este paso es el que da fuerza a todo lo demás, y mucha gente se lo salta e intenta negociar directamente con su banco. Sin una alternativa concreta encima de la mesa, la conversación no tiene palanca.
Lo que necesitas es una oferta por escrito, con el tipo, el plazo y los productos vinculados detallados. Una simulación genérica de una web no sirve; una oferta vinculante o una FEIN, sí.
Conviene pedirla a dos o tres entidades, porque las condiciones varían bastante según su apetito comercial en ese momento y según tu perfil.
Paso 2: darle a tu banco la oportunidad de igualarla
Aquí está la clave del proceso y la razón por la que suele resolverse rápido.
A una entidad le cuesta mucho más perder un cliente hipotecario que rebajarle el diferencial. Cuando apareces con una oferta de la competencia, la conversación deja de ser «quiero pagar menos» y pasa a ser «tengo esto firmado, ¿lo igualáis?».
Si acepta, se formaliza mediante una novación modificativa: se modifica tu préstamo actual sin cambiar de entidad. Es la vía más rápida y la más barata en gastos, porque no hay que constituir un préstamo nuevo.
Y si no acepta, has perdido una conversación y sigues teniendo la oferta de la competencia intacta.
Paso 3: la subrogación, si hace falta
Si tu banco no mejora, la nueva entidad inicia la subrogación de acreedor: comunica a tu banco actual su intención de asumir el préstamo.
A partir de ahí tu entidad dispone de un plazo para ejercer lo que se llama enervación, es decir, igualar o mejorar la oferta y retenerte. Es habitual que lo haga precisamente en este momento, cuando la marcha ya es formal.
Si no la ejerce, la operación sigue adelante y tu hipoteca pasa a la nueva entidad con las condiciones pactadas. Necesitarás una tasación nueva, que corre por tu cuenta.
El proceso completo suele llevar varias semanas entre la oferta, los plazos legales y la firma. No es inmediato, pero tampoco requiere gestión intensa por tu parte una vez iniciado.
Qué preguntar antes de aceptar cualquier mejora
Una oferta con mejor tipo puede ser peor en conjunto. Estas son las preguntas que conviene hacer expresamente, porque rara vez se ofrecen sin preguntar:
- ¿El plazo se mantiene o se alarga? Alargarlo baja la cuota y sube el coste total. Es la forma más común de que una oferta parezca mejor de lo que es.
- ¿Qué productos hay que contratar para conseguir ese tipo, y cuánto cuestan al año? Un seguro impuesto puede comerse buena parte de la mejora.
- ¿Qué pasa con el tipo si dejo de cumplir alguna condición? Muchas escrituras prevén que el diferencial suba automáticamente.
- ¿Cuánto suman todos los gastos del cambio, incluida la tasación?
- Si paso de variable a fijo, ¿qué comisión se aplica exactamente en mi caso?
La cuenta que decide si merece la pena el esfuerzo
Con la oferta en la mano, hay una división que resuelve la duda: suma todo lo que te cuesta el cambio y divídelo entre lo que baja tu cuota al mes. Ese es el número de meses hasta que empiezas a ganar.
Si son diez meses y piensas quedarte una década, adelante sin dudarlo. Si son cuarenta y crees que venderás en dos años, no llega a rentabilizarse por mucho que la cuota baje desde el primer día.
Y hay un factor que domina el resultado por encima del tipo: cuántos años te quedan. Con veinte años por delante hay una montaña de intereses futuros sobre los que actuar; con cinco, la mayor parte de lo que pagas ya es capital y el margen de mejora es pequeño.
Errores que encarecen el proceso
Cuatro que se repiten:
- Negociar sin oferta escrita de la competencia. Es la diferencia entre pedir y proponer.
- Aceptar la primera contraoferta sin comprobar si mantiene el plazo.
- Cancelar la hipoteca y contratar una nueva cuando bastaba con una novación. Es la vía más cara y solo compensa si necesitas cambiar importe o titulares.
- Iniciar el proceso justo antes de un cambio laboral. La nueva entidad evaluará tu solvencia otra vez, y conviene hacerlo con la situación más estable posible.