Calculadora de Subrogación de Hipoteca

Qué calcula esta calculadora de subrogación

Compara tu hipoteca actual con una oferta nueva y responde a las dos preguntas que de verdad deciden si compensa cambiar: cuántos meses tardas en recuperar los gastos del cambio, y si contando esos gastos acabas pagando menos en total o solo menos cada mes.

Por qué «me baja la cuota» no es la pregunta correcta

Casi cualquier oferta consigue bajarte la cuota si alarga el plazo lo suficiente. Eso no significa que sea mejor: significa que reparte el pago entre más meses.

Las dos preguntas útiles son otras:

• ¿Cuánto tardo en recuperar lo que me cuesta cambiar? Se calcula dividiendo los gastos del cambio entre el ahorro mensual. Si el resultado son 18 meses y piensas vender la casa en un año, el cambio no llega a rentabilizarse.
• ¿Pago menos intereses en total, ya restados los gastos? Es la cifra que resume la operación completa de aquí al final.

El momento importa muchísimo

En el sistema de amortización francés, que es el habitual en España, la cuota es constante pero su composición cambia: al principio casi todo son intereses y muy poco capital; al final, al revés.

De ahí se deduce algo decisivo: subrogar una hipoteca joven ahorra muchísimo más que subrogar una madura. Si te quedan 25 años, hay un montón de intereses futuros sobre los que actuar. Si te quedan 5, la mayor parte de lo que pagas ya es capital y el margen de ahorro es pequeño, probablemente insuficiente para cubrir los gastos del cambio.

Un ejemplo resuelto

Capital pendiente de 150.000 €, con 22 años por delante, pasando de un 3,8 % a un 2,9 %, con un 0,15 % de comisión (225 €) y 450 € de tasación y gestiones.

La cuota baja del orden de setenta euros al mes. Con 675 € de gastos totales, los recuperas en menos de un año, y a partir de ahí todo el ahorro es tuyo durante los 21 años restantes. En un caso así el cambio es claramente favorable.

Cambia una sola variable —que queden 5 años en lugar de 22— y el resultado se da la vuelta: el ahorro en intereses ya no da para cubrir los 675 €.

Subrogación, novación y cancelación

Hay tres vías para cambiar las condiciones de tu hipoteca y no cuestan lo mismo:

• Novación modificativa: negocias con tu propio banco. Es la vía más rápida y barata, y suele ser el punto de partida razonable, sobre todo si llegas con una oferta de la competencia en la mano.
• Subrogación de acreedor: otra entidad asume tu préstamo. Tu banco tiene derecho a igualar la oferta dentro de un plazo (enervación), así que muchas veces el resultado práctico es una mejora sin llegar a cambiar de banco.
• Cancelar y contratar una hipoteca nueva: es la vía más flexible, porque permite cambiar importe y titulares, y también la más cara en gastos. Solo compensa cuando la subrogación no permite lo que necesitas.

Errores comunes al subrogar

• Comparar solo el tipo de interés: una oferta con mejor tipo puede venir con productos vinculados que la encarecen.
• Aceptar un alargamiento de plazo sin verlo: es la forma más habitual de que una oferta «parezca» mejor de lo que es.
• No pedir el cálculo de la comisión por escrito: está limitada por ley, pero la cifra concreta depende de tu escritura y de los años transcurridos.
• Olvidar el coste de los seguros vinculados: si la nueva entidad exige seguros propios, hay que sumar ese coste anual a la comparación.
• No avisar al banco actual de que tienes una oferta: en muchos casos, la mejora llega simplemente por planteárselo.

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