Dos pisos idénticos, con el mismo valor catastral, separados por una línea invisible en el mapa. Uno paga 360 € al año de IBI y el otro 990 €. Los dos importes son perfectamente legales.
La explicación es que el IBI es un impuesto municipal: la ley estatal solo fija la horquilla, y dentro de ella cada ayuntamiento elige. Entender ese margen ayuda a saber si pagas mucho o poco, y a mirar el IBI antes de comprar en lugar de descubrirlo después.
La fórmula es simple; el margen, enorme
La cuota íntegra es el valor catastral multiplicado por el tipo de gravamen. Después se restan bonificaciones y se suman recargos, si los hay.
El artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales fija los límites:
- Inmuebles urbanos: tipo mínimo y supletorio del 0,4 %, máximo ordinario del 1,10 %.
- Inmuebles rústicos: del 0,3 % al 0,9 %.
- Bienes de características especiales: tipo supletorio del 0,6 %, con margen municipal entre el 0,4 % y el 1,3 %.
Entre el mínimo y el máximo urbano hay un factor de 2,75. Sobre un valor catastral de 90.000 €, eso son 360 € frente a 990 €: 630 € de diferencia al año, más de 12.000 € en veinte años, por el mismo inmueble.
Y el techo puede subir todavía más
El apartado 3 del mismo artículo permite a determinados municipios sumar puntos porcentuales adicionales sobre el máximo ordinario:
- Municipios que sean capital de provincia o de comunidad autónoma: +0,07 puntos en urbanos.
- Municipios que presten servicio de transporte público colectivo de superficie: +0,07 puntos.
- Municipios cuyos ayuntamientos presten más servicios de aquellos a los que están obligados: +0,06 puntos.
Un municipio grande que cumpla las tres condiciones puede llegar al 1,30 % en inmuebles urbanos. Si tu recibo refleja un tipo por encima del 1,10 %, probablemente sea esto y no un error.
La otra mitad de la ecuación: el valor catastral
El tipo es solo un factor. El otro es la base, y ahí hay una fuente de desigualdad menos visible: las ponencias de valores que fijan los valores catastrales se revisan en momentos distintos en cada municipio.
Por norma general el valor catastral se sitúa en torno al 50 % del valor de mercado, pero un municipio que revisó su ponencia hace veinte años y otro que la revisó hace tres tienen relaciones muy distintas entre catastro y mercado.
El resultado es que comparar tipos entre municipios sin mirar cuándo se revisó cada ponencia es engañoso: un tipo bajo sobre un catastro recién actualizado puede salir más caro que un tipo alto sobre un catastro antiguo.
Bonificaciones: las que se pierden por no pedirlas
Hay bonificaciones obligatorias por ley —promotoras de vivienda, viviendas de protección oficial durante sus primeros años, cooperativas agrarias— y otras potestativas que cada ayuntamiento decide en su ordenanza fiscal.
Las más habituales entre las potestativas son familia numerosa, instalación de sistemas de aprovechamiento solar, domiciliación del recibo y actividades de especial interés. Sus porcentajes y requisitos cambian por completo entre municipios.
La clave: casi ninguna se aplica sola. Hay que solicitarlas, normalmente dentro de un plazo y aportando documentación. Es dinero que se deja de ahorrar simplemente por no mirar la ordenanza fiscal del propio municipio.
El recargo por vivienda vacía
La ley permite a los ayuntamientos aplicar un recargo sobre la cuota líquida de los inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente. Es potestativo: no todos lo tienen aprobado, y los que lo tienen definen de forma distinta qué es desocupación permanente y cómo se acredita.
Si tienes una segunda vivienda sin uso, conviene comprobar si tu ayuntamiento lo aplica antes de que llegue el recibo.
Tres cosas prácticas
Con todo lo anterior sobre la mesa, hay tres decisiones concretas que cambian de resultado:
- Antes de comprar, mira el IBI. Pide el último recibo al vendedor. Es un gasto fijo de por vida y forma parte del coste real de la vivienda, igual que la comunidad.
- Si alquilas, el IBI es deducible. Al declarar rendimientos del capital inmobiliario, el IBI es gasto deducible, igual que la comunidad, el seguro o los intereses de la hipoteca.
- En el año de la compra, pacta el prorrateo. El impuesto se devenga el 1 de enero y lo debe el propietario de esa fecha. El Tribunal Supremo ha admitido que el vendedor repercuta la parte proporcional al comprador salvo pacto en contrario, así que déjalo escrito en la escritura.